ABD ticari gayrimenkul ofis binaları, yüksek faiz oranları ve artan borçlanma maliyetlerinin tam etkisini göstermesiyle birlikte genişleyen bir sıkıntıyla karşı karşıya, 8 Kasım'da yayımlanan sektör verilerine göre. Ticari ipotek destekli menkul kıymetlerdeki ofis kredi temerrüt oranları yaklaşık 10 aydır %12 civarında kalmış durumda—2021'deki %2.5'lik zirvenin beş katı—ve Eylül ayı itibarıyla toplam temerrütler 6.8 milyar dolar olarak kaydedildi, bu da geçen yılki 10.5 milyar dolara doğru bir eğilim gösteriyor, gayrimenkul veri firması Trepp'e göre. MSCI, bu yılın ikinci yarısında vadesi dolacak ofis kredilerinin %20'sinden fazlasının su altında olduğunu tahmin ediyor; bu, kredi bakiyelerinin teminat mülk değerlerini aştığı anlamına geliyor. Sıkıntı, yılın başından bu yana yaklaşık 67 baz puan artarak %5 civarına ulaşan ABD Hazine tahvili getirilerinden kaynaklanıyor ve bu durum, 2021 tarihli düşük faiz döneminde kredi alan borçlular için yeniden finansman maliyetlerini doğrudan artırıyor. Trepp Ürün Müdürü Lonnie Hendry, 'mükemmel bir fırtına için tüm koşullar mevcut' diyerek, borçluların artık yeniden finansman yapmak için ek öz sermaye enjekte etmek zorunda kaldığını veya indirimli varlık satışları yoluyla kayıplarını realize etmek zorunda kaldığını belirtti.
Ofis CMBS Temerrüt Oranları 10 Aydır %12 Civarında Kalıyor
Ticari ipotek destekli menkul kıymetleri destekleyen ofis kredilerinin temerrüt oranları, Business Insider tarafından alıntılanan Trepp verilerine göre, yaklaşık 10 aydır %12 civarında kalmıştır. Bu, 2021'deki %2.5'lik zirve temerrüt oranının yaklaşık beş katıdır. Eylül ayı itibarıyla yeni ofis kredi temerrütleri toplamı 6.8 milyar dolar oldu ve mevcut eğilim, yıllık toplamın geçen yılki 10.5 milyar dolara yaklaşacağını gösteriyor. Trepp CPO'su Lonnie Hendry, 'bu artık sadece bir başlık endişesi değil—rakamlara bakıldığında durumlar birbirini tutmuyor,' diyerek, yeniden finansman yapmaya çalışan borçluların ek öz sermaye enjekte etmeleri gerekeceğini ekledi.
MSCI, H2 Vadesi Dolacak Ofis Kredilerinin %20'sinin Su Altında Olduğunu Tahmin Ediyor
MSCI, bu yılın ikinci yarısında vadesi dolacak ofis kredilerinin %20'sinden fazlasının, kredi bakiyelerinin teminat mülklerinin değerini aştığını tahmin ediyor—bu duruma 'su altında' olmak denir. Firma ayrıca, ikinci yarıda vadesi dolacak toplam ABD ticari gayrimenkul kredilerinin 310 milyar doları aşacağını öngörüyor; bunun yaklaşık yarısı, pandemi sırasında faiz oranlarının tarihi düşük seviyelerde olduğu 2021'de verilmiştir. Ticari gayrimenkul kredi oranları genellikle ABD Hazine getirilerine bağlıdır ve 10 yıllık Hazine getirisi, son riskten kaçınma düşüşlerine rağmen %5 civarında kalmaya devam ediyor; yılın başından bu yana yaklaşık 67 baz puan artmıştır.
Polsinelli Eş Başkanı, B Sınıfı Ofisler İçin Ek %10 Düşüş Tahmin Ediyor
New York'taki Polsinelli'de gayrimenkul eş başkanı Rob Kunin, yüksek faiz oranlarının ofis değerlemeleri üzerindeki tam etkisinin ortaya çıkmasının 12 aya kadar sürebileceğini belirtti. Bazı B sınıfı ofis binalarının gerçekçi bir şekilde ek %10 fiyat düşüşü görebileceğini analiz etti. Kunin, 'bu, zaten savunmasız olan borçlular için önemli bir darbe olacak,' diyerek, zaten zor durumda olanların 'nihayetinde kırılma noktasının ötesine itilebileceğini' ekledi. Trepp CPO'su Hendry, en fazla sıkıntı çeken binaların değer kayıplarının %40'a kadar çıkabileceğini öngördü.
Cushman & Wakefield, 2022 Sonrası Ofis Kredilerinin %45'inin Değişken Faizli Olduğunu Rapor Ediyor
Cushman & Wakefield verilerine göre, değişken faizli krediler kullanan borçlular, faiz artışlarının etkisini hemen hissetmektedir; 2022'den bu yana verilen ofis kredilerinin yaklaşık %45'inin değişken faizli olduğu gösterilmektedir. Sabit faizli kredilere sahip borçlular, vade geldiğinde önemli ölçüde daha yüksek oranlarla yeniden finansman yapmak zorunda kalacaklardır. Yüksek boşluk oranlarına sahip binalar için kredi verenler, temerrüt riskini yansıtmak amacıyla daha yüksek oranlar talep edebilir, bu da borçluların yükünü daha da artırır. Trepp verileri, 2027'de son vadesi dolacak ofis CMBS kredilerinin toplamının yaklaşık 22 milyar dolar olduğunu göstermektedir. Hendry, piyasa istikrarının, sıkıntı çeken ofis fiyatlarının yeterince ayarlanmasını ve işlem faaliyetinin yeniden başlamasını gerektirdiğini belirterek, 'kaybın nihayetinde gerçekleşmesi ve birinin bu kayıpları üstlenmesi gerektiğini' vurguladı.
SSS
ABD ofis CMBS kredileri için mevcut temerrüt oranı nedir?
Ticari ipotek destekli menkul kıymetleri destekleyen ofis kredilerinin temerrüt oranı, 8 Kasım'da yayımlanan Trepp verilerine göre yaklaşık 10 aydır %12 civarında kalmaktadır. Bu, 2021'de kaydedilen %2.5'lik zirvenin yaklaşık beş katıdır.
Eylül ayı itibarıyla ABD ofis kredi temerrütleri toplamı ne kadardı?
Yeni ofis kredi temerrütleri, Trepp'e göre Eylül ayı itibarıyla toplam 6.8 milyar dolar oldu. Mevcut eğilim, yıllık toplamın geçen yılki 10.5 milyar dolara yaklaşacağını göstermektedir.
MSCI'ya göre H2 vadesi dolacak ofis kredilerinin ne kadarı su altında?
MSCI, bu yılın ikinci yarısında vadesi dolacak ofis kredilerinin %20'sinden fazlasının su altında olduğunu tahmin ediyor; bu, kredi bakiyelerinin teminat mülklerinin değerini aştığı anlamına geliyor.
